Bajo el epígrafe «Alquiler de vivienda bajo LAU de 1994» inicio una serie de posts con los que trataré de explicar la regulación y particularidades de los alquileres de vivienda que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994 (actualmente vigente), de modo que me referiré siempre a los contratos celebrados a partir del día 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de dicha normativa).
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Comienzo con el tema dedicado a la duración del contrato, pues aún hay mucha gente que cree que el plazo del alquiler puede pactarse de manera totalmente libremente y esto no es del todo cierto.
La duración inicial será, sí, la que acuerden las partes (da igual si son 10 años o 3 meses), pero -aquí viene el «pero»-, si el plazo pactado es inferior a 5 años y resulta que el inquilino desea quedarse más tiempo, tendrá derecho a que el contrato se vaya prorrogando hasta que se completen 5 años de permanencia.
Es decir, la duración del contrato se puede pactar, pero existe un plazo mínimo de 5 años que debe cumplirse sólo si el inquilino así lo quiere (y es obligatorio para el arrendador). Sí puede acordarse un plazo inferior, por ejemplo de un año, y transcurrido éste, finalizar el contrato si ambas partes así lo desean. Lo único que establece la Ley es que si el inquilino quiere continuar en la vivienda más tiempo, aunque haya firmado por una duración menor, puede quedarse hasta un máximo de 5 años.
Al final de cada año de arrendamiento, y hasta que se cumplan un total de 5 años, el inquilino puede terminar el contrato o continuarlo. Si desea permanecer en la vivienda no hace falta que haga nada (se prorroga automáticamente). Pero si quisiera darlo por concluido, ha de avisar al arrendador con, al menos, 30 días de antelación a la fecha en que finalizaría la anualidad o prórroga en que se encuentre. Es conveniente además que dicho aviso lo realice de forma fehaciente (por ejemplo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto), para evitar conflictos al respecto y, en caso de haberlos, tener la prueba que acredite haber comunicado su decisión de no continuar con el alquiler.
En conclusión, el plazo mínimo de 5 años es un derecho a favor del inquilino, que éste puede ejercer o no, según desee, pero no es posible pactar en el contrato, ni en ningún otro documento, la renuncia a dicho plazo, de modo que cualquier cláusula en ese sentido es completamente nula.
En otro post hablaré sobre el funcionamiento de las prórrogas y la posibilidad que tiene el arrendador de imposibilitarlas.
Ruth Benito Martín
Abogada
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